Les vices cachés

La responsabilité du vendeur

La garantie de qualité d'une maison sur les vices cachés est de la responsabilité du vendeur. Il doit déclarer tous les vices connus de la maison et il demeure responsable des vices qui sont présent lors de la vente de sa maison pour une période indéterminé même si ils sont inconnues de la part du vendeur puisqu’il est responsable de la garantie de qualité, ce pourquoi de plus en plus gens essaient de vendre leurs maisons ou propriétés sans garantie légale quand à la qualité. Par exemple il serait facile de prouver que de la pierre concasser contaminé a été utiliser sous la dalle de béton d’une maison lors de la construction. Le propriétaire initial de la maison affecté d’un tel vice demeure responsable du vice et de ses conséquences pendant de nombreuse années. Si le vendeur connaissait l’existence d’un problème important et qu’il omet de le déclarer, il est non seulement responsable de payer les travaux mais également peut avoir à payer à l’acheteur des dommages et intérêts. Il est donc très important pour le vendeur de déclarer tout vices connus afin d’éviter des poursuites éventuelles.

La responsabilité de l’acheteur

L’acheteur quand à lui se doit de faire inspecter la maison qu'il convoite, ce sera également une condition de l’offre d’achat, c’est à dire que l’inspection soit à sa satisfaction sans quoi l’offre sera annulé. Bien que vous pouvez faire vous même l’inspection ou choisir quelqu’un de votre entourage il est préférable de faire inspecter la propriété par un professionnel en inspection de batiment, soit un inspecteur en bâtiment, bien qu’il ne soit pas obligatoire par la loi de faire ainsi. Cette pratique permettra de faire la différence entre les problèmes normaux due au vieillissement de la propriété et des vices de construction apparents.

Il arrive souvent que les nouveaux propriétaires constatent les vices de construction seulement après avoir emménagé dans leur nouvelles maison ou propriété. Il faut alors déterminé si le vice était un vice apparent qui aurait due être soulevé par l’inspecteur en bâtiment qui en avait le mandat ou si le vice était un vice caché. Si le vice était apparent et que l’inspecteur en avait le mandat et bien vous serez protégé par l’assurance responsabilité de l’inspecteur en question. Il est important lorsque vous choisissez un inspecteur en bâtiment de vous assurez qu’il est membre d’un ordre professionnel et qu’il possède les assurances responsabilités nécessaires tel que mentionné dans la section de l'inspection du batiment, si vous n’êtes pas certain, demandez à voire son certificat d’assurance responsabilité.

4 aspects pour qu’un vice soit un vice caché

Le vice doit être grave,

Le vice doit être suffisamment sérieux pour que, s’il avait été connu de l’acheteur, il n’aurait pas acheté la maison ou aurait acheté la maison mais à un prix moindre.

1. Le vice doit être inconnu par l’acheteur au moment de la vente.

Il sera de la responsabilité du vendeur de prouver qu’il avait déclaré l’existence du vice avant la vente ou que le vendeur en avait eu connaissance autrement. Notez qu’une déclaration partielle ou erronée du vice n’implique pas la connaissance du vice par l’acheteur.

1. Le vice doit être antérieur a la vente.

L’acheteur doit prouver que le vice était présent avant la vente. Le vice peut n’avoir été présent qu’au stade mineur avant la vente et les conséquences majeur apparaître seulement qu’après la vente. Cette condition permet d’éviter qu’un vendeur soit tenu responsable d’un mauvais usage de la maison ou de la propriété. C’est pourquoi il est important de déclarer tout vices le plus tôt possible, ainsi il sera plus facile à l’acheteur de prouver que le vice était présent lors de la vente. Dans le cas ou le vendeur prétend que le vice est due à un mauvais usage, ce sera à lui de prouver ce qu’il avance.

1. Le vice doit être caché

Le vice ne doit pas avoir été apparent, c’est à dire visible, au moment de la vente de la maison. Un vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. En règle générale, il n'est donc pas nécessaire de recourir à un expert lors de l'examen pré-achat de la propriété. Cependant il a été reconnu devant certain tribunaux que le caractère prudent de l’acheteur aurait été de faire inspecter l’immeuble par un expert dans le cas d’indice potentiel de vice caché par exemple l’âge avancé de la propriété, ou des signes flagrants de vice que l’acheteur moyen aurait due constater par un examen prudent et diligent de sa part. Ce pourquoi il est toujours préférable de faire inspecter l’immeuble par un professionnel.

De plus les tribunaux prennent en considération le niveau de connaissance de l’acheteur, par exemple si vous être un entrepreneur en construction ou un architecte. Il n’est pas non plus nécessaire de prendre des mesures exceptionnelles pour découvrir un vice tel que de faire ouvrir les murs ou creuser en profondeur. Par contre, s’il existe des indices révélateurs d’un vice, il est de la responsabilité de l’acheteur de pousser plus en profondeur son examen.

Les recours pour l’acheteur

Suite à la découverte d’un vice il faut tout d’abord déterminer si le vice est apparent ou caché. Il est important par la suite d’aviser le vendeur par écrit avant d’effectuer les travaux, sans quoi vous ne pourrez plus réclamer les dommages au vendeur. En temps normal l’acheteur poursuit directement le vendeur et ce dernier pourra à son tour poursuivre son vendeur et ainsi de suite.

L’acheteur bénéficie de recours tel la demande d’annulation de la vente, ou le vendeur remettra l’argent à l’acheteur et l’acheteur remettra la propriété en échange, La diminution du prix de vente qui s’établie habituellement par la valeur des travaux à effectuer, ou encore le paiement des travaux. Le choix du recours appartient exclusivement à l’acheteur et ils sont valables indépendamment de la connaissance ou non du vice par le vendeur.
Si le vice était connue du vendeur ou ne pouvait l’ignorer et qu’il omet de le déclarer, le déclare que partiellement ou fait une déclaration fausse, l’acheteur peut lui réclamer des dommages et intérêts. Pour ce faire l’acheteur doit prouver que le vendeur connaissait l’existence du vice au moment de la vente. Pour ce qui est des vendeurs professionnels et des promoteurs immobiliers, la loi établie une présomption juridique de connaissance, la tâche est donc plus facile pour l’acheteur de prouver que le vendeur a fait une fausse déclaration.
Pour conclure, il est toujours préférable de faire inspecter votre future maison par un expert en inspection de batiment. Il est toujours plus facile de s’entendre avant la vente qu’après la vente.